SALE AND LEASE-BACK

É uma operação conjugada que envolve aspectos de direito imobiliário e empresarial. Verdadeiramente, busca a (re)capitalização da sociedade empresarial, permitindo a transmutação de capital imobilizado em capital de giro. Em termos práticos, uma sociedade empresarial, proprietária de imóvel (geralmente que sedia sua operação empresarial), o vende para terceiro pelo preço de mercado e, logo após a venda, aluga desse último o imóvel que anteriormente era seu e foi objeto da venda anterior.

Um mesmo bem imóvel, portanto, é objeto de dois negócios jurídicos coligados envolvendo as mesmas pessoas: (i) contrato de venda e compra e (ii) contrato de locação. A principal vantagem para a sociedade empresarial é tornar um capital que anteriormente era imobilizado (imóvel) em capital de giro, e assim, capitalizar a empresa sem a necessidade de lançar mão de empréstimos bancários. Com essa desmobilização de capital, a empresa poderia quitar dívidas de curto prazo, e, assim, diminuir seu grau de endividamento, além de poder realocar ativos em sua operação principal (core business) ou até mesmo expandir seus negócios.

A segunda vantagem é de ordem tributária, pois o aluguel pago pela sociedade tornar-se-á uma despesa operacional, o que fará, irremediavelmente, a base de cálculo dos impostos competentes ser reduzida. Terceira vantagem na operação seria a possibilidade de se negociar contratos de locação com prazos longos, além da cláusula de retrovenda, que possibilitaria à sociedade empresarial a aquisição do imóvel ao final do contrato de locação por um preço pré-definido.

As precauções seriam as mesmas a serem tomadas nas operações de compra e venda e de locação, ou seja, saber se não há risco de inadimplemento ou de fraude (ao credor e à execução).

Outra precaução que que deve ser tomada é evitar a possível comparação da operação de sale and lease back com a lavagem de dinheiro. De acordo com a Resolução Cofeci n.º 1.336/2014, a pessoa física ou jurídica que exerça atividade remunerada de intermediação de compra e venda de imóveis têm que obrigatoriamente cadastrar seus clientes, mantendo registro (por 5 anos) de toda transação em moeda nacional ou estrangeira superior ao limite de R$ 100.000,00 (cem mil reais); ou cujo comprador tenha sido anteriormente o dono do mesmo imóvel, enviando no prazo de 24 horas da proposta ou da realização do negócio, informações do cadastro ao COAF.

Como o objetivo do agente da lavagem de dinheiro é introduzir os ativos ilícitos no sistema financeiro, tornando-os lícitos, tem-se identificado como uma das formas mais corriqueiras para esse fim, justamente a aquisição de bens valiosos, entre eles os bens imóveis. Por isso a preocupação é relevante.

No mais, trata-se de operação que tem se tornado cada vez mais típica em solo brasileiro, sobretudo com a entrada no país das chamadas property companies, e que oferece ao empresariado brasileiro a possibilidade de expandir seus negócios sem a necessidade de socorro do caríssimo crédito bancário ofertado pelas nossas instituições financeiras.

Autor: Gustavo Campos Mauricio

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