O contrato de venda e compra imobiliário, e seu congênere compromisso de venda e compra, são, talvez, os contratos mais estudados pela doutrina jurídica brasileira. Suas nuances e especificações fazem com que o profissional da área tenha que se dedicar de forma integral à matéria, mantendo-se atualizado com as novas tendências, decisões judiciais e o mercado.
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, o estudo do contrato de venda e compra adquiriu novas nuances, com mudanças na lógica jurídica a se aplicar ao ajuste de transferência da propriedade imobiliária. A nova legislação trouxe, ao encontro do estudo do direito imobiliário, novos princípios que acabaram por revitalizar as citadas áreas, e trazendo novas teses a serem aplicadas e defendidas perante os Tribunais.
Das discussões que têm chamado a atenção dos profissionais da área, e que nasceram da aplicação da legislação consumerista ao contrato de venda e compra, uma em especial diz respeito à cobrança de duas despesas contratuais impostas aos consumidores que adquirem imóveis na planta.
A primeira dessas despesas é o Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI). Esse serviço baseia-se no assessoramento do adquirente de bem imóvel perante a construtora tanto na área jurídica, como na econômica. Em tese, a taxa seria a remuneração pela análise das cláusulas do contrato a ser firmado, com o aconselhamento de redação de cláusulas contratuais mais justas, tornando a relação comercial mais equilibrada, como também a análise dos índices de reajuste do contrato, com a possível confecção de previsão de evolução das parcelas contratuais ao longo da execução do contrato.
Ocorre que tal taxa é considerada abusiva, e sua devolução determinada pelos Tribunais.
Em primeiro lugar, não é o consumidor, adquirente de imóvel, que contrata a empresa especializada em assessoramento imobiliário para prestar os serviços descritos como “S.A.T.I.”. Ao ingressar, geralmente, no stand de vendas da construtora, é obrigado a aceitar que empresa de assessoria contratada por aquela, preste o suposto serviço. Com isso, retira-se do adquirente a liberdade de escolha de decidir se quer ou não a prestação de tal serviço e, se positivo, escolher entre uma que seja de sua confiança.
Com a imposição de contratação da empresa de assessoria, há a ocorrênciada chamada “venda casada”, prática considerada abusiva pela legislação pátria e também tipificada como infração à ordem econômica.
Porém, o mais grave é que o serviço de assessoria técnico-imobiliária não é prestado, pois não garante de forma alguma que o equilíbrio contratual seja preservado.
Quanto à comissão pela corretagem imobiliária, a questão da devolução da quantia paga a este título, envolve a obrigação ao pagamento de tal despesa.
A função legal do corretor de imóveis é aproximar comprador de vendedor intermediando o negócio imobiliário, e para isso ele é remunerado.
O mercado imobiliário estabeleceu regra não escrita que determina que cabe ao vendedor arcar com a remuneração dos corretores, salvo disposição em contrário.
A devolução da comissão paga pelo consumidor se dá, justamente, pela falta de informação no contrato, atribuindo a esse a obrigação pela remuneração do profissional.
A experiência nos diz que o corretor de imóveis não faz a intermediação entre comprador e vendedor, até porque o consumidor, geralmente é atraído por trabalho propagandístico efetuado pela construtora através de empresa de marketing, e não por corretor. Diante disso é tido como inexistente o serviço de corretagem imobiliária. O corretor presente no stand de vendas é verdadeiro vendedor da Incorporadora/vendedora e deve inclusive pleitear o reconhecimento de seu vínculo de trabalho para com ela.
Dessa forma, não há como atribuir ao consumidor a contratação do corretor de imóveis e, também, reconhecer que esse profissional tenha efetivamente prestado o serviço de aproximar vendedor e comprador para a concretização do negócio jurídico. Conclui-se, portanto, que tanto a taxa “SATI.” quanto a comissão de corretagem imobiliária são despesas que pertencem ao incorporador/vendedor e não ao consumidor.
E são nessas conclusões que os Tribunais pátrios embasam suas decisões para determinar a devolução das parcelas descritas.
Autor: Gustavo Campos Maurício
